פרסומים - מאמרים

השקעה בקרקעות חקלאיות

השקעה בקרקעות חקלאיות / עו"ד ירון אלון

בשנים האחרונות עלה באופן משמעותי היקף השיווק של קרקעות חקלאיות. בין אם הדבר נובע ממחירי הדירות הגבוהים, ובין אם בגלל העדר חלופות להשקעות (נוכח סביבת הריבית הנמוכה) – העובדה היא שמשרדי השיווק והתיווך שמתעסקים בתחום עמוסים לעייפה במתעניינים ורוכשים.

מראש אבהיר, כי רשימה זו אינה מתכוונת לתקוף את התופעה. יש לזכור, כי שכונות רבות בישובים בארץ יושבות כיום על שטחים אשר שנים קודם כן אכן היו אדמות חקלאיות, אשר הופשרו בשלב מסוים לבניה. משכך, אך ברור שלא ניתן לפסול באופן גורף כל השקעה באדמות חקלאיות. יחד עם זאת, רשימה זו מבקשת להדגיש מספר היבטים של הרכישה, בין היתר בשים לב גם לשינויים משפטיים שנערכו לאחרונה בזירה המשפטית.

קרקעות חקלאיות נמכרות ונסחרות בארץ מזה עשרות שנים, כאשר לרוב מטרת הרכישה היא להנות מהרווח שנוצר עקב שינוי ייעוד הקרקע למגורים – דבר אשר עשוי להקפיץ את שוויה אף במאות אחוזים (חריג לכך היא קרקע חקלאית בבעלות מינהל, אשר חלים עליה כללים קצת שונים, אך זאת כבר לרשימה אחרת). אם נקח כדוגמא חלקה תיאורטית בת כ-10 דונם, לרוב נמצא כי ככל שהולכים אחורה בזמן, אותה חלקה נמכרה בשלמות ורק עברה ממוכר לרוכש. ככל שמתקדם הזמן וקיים צפי כלשהו לשינוי ייעודה, לרוב נמצא שהחלקה ממשיכה להמכר, אך זאת בחלקים. כלומר, במקום למכור אותה לרוכש אחד עבור סכום פלוני, אותה חלקה נמכרת למספר רוכשים עבור סכום אלמוני כולל, אשר לרוב עולה על אותו סכום פלוני. ככל שנתקדם עוד בזמן, תמשיך חלוקה של אותה קרקע, עד אשר נתקל אף ברכישות של עשרות או מאות מטרים בודדים ממנה בכל פעם. בשלב זה, רוב משווקי הקרקעות כבר יקנו לאותה פיסת נדלן את השם "זכות לדירה", ועל כך גם בהמשך.

מאחר שמדובר כאמור בסוג של השקעה, כך יש לבחון כל רכישה של קרקע חקלאית, תוך בחינת סיכויי העסקה אל מול הסיכונים הכרוכים בה. משווקים רבים מציגים קרקע חקלאית כבעלת סיכויים לעבור שינוי יעוד רק משום היא מסומנת כמיועדת למתחם עירוני בתוכנית מתאר מחוזית כזו או אחרת, אולם בכך אין די. קיימת בהחלט חשיבות לבחון את ההיסטוריה התכנונית של אותה חלקה ספציפית, לרבות אצל הועדה המקומית. הועדה המקומית, כגוף התכנון של הרשות המקומית הרלוונטית, מחזיקה לרוב בסדר יום לגבי הפשרת הקרקעות החקלאיות שבתחומי הישוב. משכך, השאלה אם הופקדה על ידי הועדה המקומית תוכנית, או שנדחתה בעבר תוכנית עקב התנגדויות כאלו או אחרות או שאין בצפי כל תוכנית - בהחלט יכולה לשנות את סיכויי וסיכוני ההשקעה בהתאם. בעניין התכנוני מומלץ שלא להסתמך רק על המוצג על ידי המוכר או המשווק/מתווך של הקרקע, אלא להעזר גם בגורמים מומחים המתאימים לכך. לרוב, עורכי דין אשר עוסקים בתחום ושמאים ידעו לאתר את המידע התכנוני הדרוש.

יש לזכור, כי גם שינוי יעוד למגורים, הגם שלרוב גורם הוא לעליית שווי הקרקע, אין הוא סוף פסוק המאפשר למחרת הקמת בנין ולזכות בדירה. גם אם בהיבט התכנוני אושרה תוכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרי בניה (להבדיל למשל מתוכנית מתאר), עדיין, הקמת בנין דורשת השקעה נוספת, לרבות התקשרות עם קבלן מתאים וכן לרוב גם התקשרות עם יתר בעלי הקרקע (זוכרים? לרוב, אם רכשתם את הקרקע בשנים שלפני שינוי הייעוד, תגלו לרוב שיש לכם לא מעט שותפים לאותה חלקה, שרכשו כמוכם חלקים ספורים ממנה). גם לסוגיות אלו יש מן הסתם היבטים משפטיים, המצריכים בדיקה מוקדמת. זו בין היתר הסיבה, שיש לבחון היטב פרסומים המבטיחים "זכות לדירה" או פרסומים דומים. כאמור, אלו הם שמות שיווקיים לאדמות חקלאיות, כאשר רכישה שלהן אינה מבטיחה באמת להפוך לדירה של ממש, בטח לא בלי השקעה נוספת.

סוגיית הבדיקות המקדימות אותן רצוי וצריך לעשות קודם לרכישת קרקע חקלאית רלוונטית עד מאוד נוכח שיטת המכירות אשר רווחת לאחרונה בקרב מתווכים ומשווקים של קרקעות. לרוב, המתעניין הטיפוסי יגלה כי "בדיוק" באותו היום מצויה הצעה מיוחדת המשקפת הנחה על מחיר הקרקע, כי מספר היחידות המוצעות למכירה מוגבל ובדיוק עומד לפני סיום, או שיטות כאלו ואחרות המיועדות להביא לרכישה מהירה של הקרקע.

כאמור, אנו ממליצים שלא ללכת שבי אחר אותו לחץ. לרוב, מדובר ברכישה בת מאות אלפי ש"ח (לכל הפחות), אשר עבור רובנו היא רכישה מהותית ואין כל סיבה לבצעה על רגל אחת, גם אם הציעו לכם הנחה כזו או אחרת.

במרבית המקרים יגלה הרוכש, כי אותה הצעה (יחד עם ההנחה המשמעותית שהעניקו לכאורה רק לו) תעמוד על השולחן גם למחרת היום, ופעמים רבות גם לאחר מכן.

אותו תהליך מכירה "מהיר" מעלה גם שאלה נוספת, משפטית, הקשורה לסוגיית אחריותו של רוכש שלא בדק את האמור והסתמך אך ורק על מצגי המוכר (או מי מטעמו, כגון מתווך/משווק). בענין זה, קובע סעיף 16 לחוק המכר, כי על המוכר להציג לרוכש כל אי התאמה שידועה לו בנוגע לקרקע. בהתאם, אם קיימת בעיה תכנונית וכד' או אפילו אם קיימת היסטוריה תכנונית כזו או אחרת למקרקעין – הדבר צריך לקבל ביטוי במצגים של המוכר. יחד עם זאת, חלק ניכר ממוכרי הקרקעות והמשווקים יתמקדו אך ורק בהצגת "הסיכויים" של העסקה, כאשר בנוגע לסיכונים – ימצאו במסמכי ההתקשרות סעיפים אשר פוטרים אותם מאחריות ומחייבים את הרוכש להצהיר כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות. לפני זמן לא רב דן בית המשפט העליון בשאלת האשם התורם אשר עשויה להיות לרוכש אשר לא ביצע הבדיקות הראויות (ע"א 8068/11) ושלל את דוקטרינת "יזהר הקונה" עליו נסמכים כל אותם סעיפים במסמכי ההתקשרות. בית המשפט קבע באותה פרשה, כי חובת הגילוי של המוכר היא מוחלטת וחלה הן על דברים אותם ידע המוכר והן על דברים אותם יכול היה לברר אך התרשל מלעשות כן. לצד חובות אלו, מכוח חוק המכר, חלות חובות אשר נגזרות גם מנורמות משפטיות אחרות, כגון חוק המתווכים במקרקעין ועוד.

על אף האמור, מעטים הם האנשים המחזיקים במשאבים ובסבלנות הדרושה לצורך תביעה בגין הטעיה במכירה או אי גילוי פרטים מהותיים. לרוב, בדיקה מקדימה, לרבות באמצעות מומחים מתאימים, יכולה לחסוך את עוגמת הנפש הכרוכה בביטול התקשרות והיגררות להליכים משפטיים ממושכים.

נקדיש מספר מילים גם לסוגיית המחיר הראוי של הקרקע החקלאית. ככלל, מחירה של קרקע נגזר ממאפיינים שונים: החל ממיקומה, עבור בשימוש שנעשה בה, עבור במצבה התכנוני, עבור במצבה המשפטית (הפקעות, זיקות הנאה, ריבוי בעלים וכד'), עבור במחיר בה נמכרות קרקעות דומות באזור ועוד. בענין זה חשוב להבין שקיימת נחיתות מסויימת לרוכש הממוצע, אשר לרוב אינו מצוי ואינו בקיא בעניינים מעין אלו. לאור פערי המידע, לרוב הרוכש ימצא את עצמו מתייחס גם בענין זה למצגי המוכר, ולכל היותר ישווה את ההצעה המונחת בפניו להצעות מטעם מוכרים או משווקים אחרים באותו אזור. גם בענין זה עוגמת הנפש עלולה להיות גדולה, ובמיוחד מקום שבו הרכישה מבוצעת במחיר אשר מגלם בתוכו כבר תוכנית עתידית, כך שעם ההפשרה עלול הרוכש לגלות ששווי הקרקע לא זינק במאות אחוזים כפי שקיווה או כפי שהוצג לו.

לפני מספר חודשים הותקן תקן 22 מטעם מועצת שמאי המקרקעין. תקן זה קובע פירוט מינימאלי מחייב אותו יש לכלול בחוות דעת שמאית המתייחסת לקרקע חקלאית המוצעת לציבור. יש לברך את מועצת שמאי המקרקעין על ענין חשוב זה, אשר אכן מאפשר לשקלל בצורה טובה יותר את מחיר הרכישה המוצג לרוכש. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר בתקן מחייב לשמאים, אך ללא הוראת חוק מתאימה, אשר תחייב להציג חוות דעת שמאית שכזו בפני כל רוכש – ככל הנראה רוב חוות הדעת הללו ישארו במגרותיהם של המוכרים והמשווקים. עד לחיקוק הוראות חוק שכזו (כדוגמת תיקון לחוק הגנת הצרכן וכד'), מומלץ לרוכשים לבקש מהמוכרים והמשווקים להציג בפניהם חוות דעת עדכנית אותה הם מחזיקים בנוגע לקרקע. ללא חוות דעת שכזו, יש לבחון היטב את נכונותכם להתקשר בעסקה לרכישת קרקע חקלאית אך ורק על בסיס מצגי המוכר או המשווק אודות המחיר הראוי. 

נסכם בכך שרכישת קרקע חקלאית היא השקעה, וככל השקעה, יש טובות ויש רעות. לא ניתן להתייחס אל אותן השקעות באופן קטגורי. יחד עם זאת, מאחר שבעת האחרונה נראה שגם הציבור הרחב פונה אל אפיק השקעה זה – אנו ממליצים בחום שלא להחפז, לערוך את הבירורים הנדרשים ולהיוועץ כאמור במומחים בתחום.

 

עו"ד ירון אלון הנו שותף במשרד עורכי הדין הורוביץ, אבן, אוזן ושות' ומתמחה בהתדיינות בבתי משפט, לרבות בענייני מקרקעין.

 

*** אין באמור ברשימה זו כדי להוות ייעוץ לרכישה או הימנעות מרכישה של קרקעות חקלאיות או בכלל ואין בה כדי להחליף ייעוץ פרטני בקשר עם כל מקרה ומקרה. ***